Строительно-техническая экспертиза

Строительно-техническая экспертиза проводится для определения характеристик сооружений и зданий на участке. Исследования осуществляются при помощи различных методов, выбор которых зависит от целей независимой cтроительно-технической экспертизы и особенностей объекта. Строительно-техническая экспертиза – одно из самых трудоемких направлений экспертной деятельности, предметом исследований выступают объекты капитального строительства, включая жилые здания, коммерческие и промышленные строения, сооружения иного назначения. В некоторых случаях объектами исследований выступают не только строящиеся или уже готовые объекты, но и коммуникации, строительная документация, геодезия и геология участка.

Выполнение независимой cтроительно-технической экспертизы позволяет получить необходимые данные, оценить качество строительных работ, параметры земельного участка и его пригодность для застройки, точность границ, указанных в правоустанавливающих документов. Для исследований используются следующие нормативы:

• СП 13-102-2003 (для исследования сооружений, задний разного назначения, несущих конструкций);
• техстандарты ГОСТа 31937-2011 (при мониторинге состояния зданий, располагающихся на объекте);
• нормативы комплексной методики исследований МДС 13-20.2004 (необходимы при реконструкции, энергоаудите уже существующих сооружений), МРР 2.2.07-98 при выполнении работ по перепланировке.

Также могут использоваться другие техстандарты, соответствующие запланированным работам и целям проводимой строительной экспертизы.

Особенности и задачи строительно-технической экспертизы

Основными направлениями независимой строительно-технической экспертизы выступают:

• строительство, используемые технологии;
• отдельные разновидности строительных работ;
• проектная и другая документация;
• технадзор в сфере строительства;
• соблюдение мер ТБ;
• ценообразование (обычно – для строящихся или запроектированных сооружений);
• аварийные ситуации, методы, предпринимаемые для их предотвращения;
• ремонт, эксплуатация объектов строительства, коммунальной инфраструктуры;
• вопросы землеустройства, связанные с капитальным строительством.

В процессе проведения независимой строительно-технической экспертизы устанавливаются соответствие сооружений и зданий действующим нормативам и требованиям, техрегламентам, ГОСТам и другим стандартам, обеспечивающим безопасность и качество строительных конструкций. Комплекс мероприятий включает в себя подготовку, исследования, расчеты и анализ данных, необходимых для принятия квалифицированного решения о характеристиках объекта. Проведение такой строительной экспертизы необходимо для решения следующих задач:

• осуществление внеочередных или плановых технических проверок, сплошного обследования при выполнении техконтроля сооружений;
• оценка состояния, расчет стоимости при совершении сделок купли-продажи;
• перед перевооружением, началом капитального ремонта или реконструкции (проводится с целью определения текущего технического состояния, расчета стоимости и порядка работ);
• после выполнения реконструкции, капитального ремонта или других работ с целью контроля качества;
• оценка технического состояния, степени износа или энергоэффективности здания;
• при реализации различных задач технадзора;
• при аварийных ситуациях, повреждениях конструкций с целью определения точного состояния сооружения, прогноза возможности дальнейшей эксплуатации;
• для предотвращения аварийных ситуаций, появления конструктивных дефектов.

Цели строительно-технической экспертизы для зданий и сооружений

Цели строительно-технической экспертизы:

• оценка качества работ, выявление нарушений, дефектов или брака строительных конструкций, прогнозирование негативных последствий строительства на участке;
• определенной точной стоимости помещений и объектов на территории;
• исследование объекта недвижимости, степени износа здания и отдельных конструктивных элементов;
• экспертиза территории, определение точных границ, геодезический мониторинг;
• подготовительный этап при разработке проектно-сметной документации, определения возможности ведения строительных работ на определенной территории;
• обследование территории или зданий на соответствие экологическим, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормативам;
• контроль качества, условий эксплуатации строительных конструкций и другие работы.

В некоторых случаях строительно-техническая экспертиза нужна для получения заключения и выявления ошибок, допущенных другими экспертными организациями в пользу застройщиков или иных лиц. Обычно подобные работы выполняются в рамке судебных разбирательств или уголовных дел, требуют точного соблюдения установленных сроков.

Когда требуется строительно-техническая экспертиза

Основными объектами, для которых проводится исследование, являются:

• земельные участки разного типа и назначения (при планировании строительства);
• документация, используемая для строительных работ (чертежи, планы и другое);
• коммуникации и инженерные сооружения;
• данные инженерно-геодезических изысканий, проведенные ранее;
• объекты недвижимости, включая незавершенные строения, жилые малоэтажные и многоквартирные здания, коммерческие, промышленные объекты.

Строительная экспертиза может потребоваться при различных ситуациях. Это проведение оценки или получение заключения для доказательной базы при судебном разбирательстве, необходимость подготовки при строительстве, составления плана застройки, при продаже объектов недвижимости, энергоаудите. Такие работы проводятся при помощи разных методов, инициатором экспертизы могут стать владельцы объектов недвижимости, покупатели и другие заинтересованные лица.

Особенности, методики и оборудование

При проведении исследований предварительно требуется заключить договор с экспертной компанией, в котором будут указаны:

• условия и точные сроки проведения работ;
• цели исследований;
• точное расположение объекта;
• дата, когда экспертная компания должна предоставить готовый отчет;
• вопросы, подлежащие решению в ходе исследований;
• стоимость работ.

Договор заключается между владельцем или землепользователем участка (объекта недвижимости) и компанией, которая специализируется на выполнение строительно-технической экспертизы. Для получения точных данных экспертами могут использоваться различные технологии и методики, выбор которых зависит от объекта исследований, сложности и решаемых задач. Среди основных методов, используемых для строительно-технической экспертизы:

• проведение технического и правового мониторинга, анализа документации для оценки проекта, договора или сметы, проверки соответствия принятым нормативам;
• выполнение замеров на объекте, использование специального оборудования;
• осмотр объекта, фотофиксация обнаруженных дефектов и нарушений, несоответствий проектной документации;
• использование для оценки способов неразрушающего контроля (тепловизионная оценка, ультразвуковая дефектоскопия и другие);
• забор и исследование в условиях лаборатории образцов грунта, бетона, стальных и других конструкций;
• полевые испытания, проверка условий на участке строительства;
• мониторинг состояния объекта, контроль процессов разрушения при аварийных ситуациях;
• оценка состояния отдельных конструктивных элементов, включая несущие стены, фундамент, кровлю, лестничные пролеты или перекрытия;
• выполнение изысканий, в том числе, исследования грунтов и их характеристик, особенностей ландшафта;
• проведение компьютерного моделирования для расчета нагрузок, конструкционной прочности, надежности соединений и отдельных узлов.

Порядок и этапы строительно-технической экспертизы

Для выполнения работ по экспертной оценке необходимо собрать соответствующий целям исследований пакет документации. Точный порядок зависит от конечной цели экспертизы, но в большинстве случаев надо предоставить такие данные:

• заявление на предоставление услуг экспертов;
• точный адрес участка, который подлежит исследованию или где располагаются строения, подлежащие экспертизе;
• полный пакет правоустанавливающих документов;
• выписка из кадастра, а также паспорт на объект;
• полный перечень всех имеющихся на объекте строений, полное описание по каждому из них, другие материалы.

Дополнительно могут потребоваться:

• планы, схемы земельных участков;
• техпаспорта (выдаются в БТИ);
• проекты строительства зданий, располагающихся на участке или запланированных к возведению.

Для проведения исследований проводятся два основных этапа – подготовительный и измерительные работы. Каждый из них требует соблюдения определенного порядка действий. После завершения работ составляется экспертное заключение, выдаваемое заказчику.

Подготовительные работы

Выполняется сбор и анализ документации, определение точных задач экспертизы, формулировка целей. Подготовка, определение, какие нормативные документы будут использованы, все требуемые техстандарты. На этом этапе разрабатывается тактика и стратегия будущих исследований, определяется перечень работ, необходимых для выполнения экспертизы.

Измерения

Экспертные работы проводятся по заранее составленной программе и в той последовательности, которая указана в стратегии. Также обязательно соблюдение конкретных условий, например, для исследования сооружений нужен дневной свет и применение специального оборудования. Для внутренних работ таких ограничений практически нет, но все равно надо придерживаться некоторых условий.

Перед тем, как начать инструментальный этап проверок, следует завершить визуальный осмотр. Для этого используются следующие методы:

• фотофиксация, выявление дефектов или нарушений с отражением в акте;
• визуальная оценка сооружений;
• осмотр выявленных повреждений зданий.

Далее составляется схема всех выявленных нарушений, заполняется отчет. На этом же этапе проводится анализ документации, планируются работы на участке. Это геодезические изыскания, проведение пробного бурения, забор проб для определения свойств грунтов или оценки состояния конструктивных элементов, осуществление исследований в лаборатории. Также выполняются такие действия:

• обмеры, составление планов для строений, располагающихся на участке;
• выполнение исследований образцов строительных конструкций, при необходимости будут проведены лабораторные работы для определения степени износа;
• проведение мероприятий по ультразвуковому исследованию, анализу состояния основания строений и грунтов под ними;
• выполнение проверочных расчетов, в том числе, нагрузок на грунты и фундаменты.

Заключение

По результатам проводимых исследований и проверок составляется заключение, в котором отражаются следующие данные:

• детальное описание исследуемого объекта;
• цели экспертизы;
• методики и порядок действий;
• технические данные, расчеты, результаты обмерных и проверочных работ;
• протоколы лабораторных исследований;
• графический раздел с материалами фотофиксации, чертежами;
• ведомость, где отражается информация по выявленных нарушениям и дефектам;
• выводы, рекомендации экспертной комиссии.

Сроки выполнения мероприятий по строительной экспертизе зависят от сложности объекта, поставленных задач. При заключении договора с государственными учреждениями на работы отводится не больше двух месяцев, для негосударственных компаний ограничений нет. При судебных разбирательствах сроки экспертных работ уточняются в требовании суда, их затягивание не допускается.

Методы и оборудование для строительно-технической экспертизы

Строительная экспертиза осуществляется при помощи нескольких методов, которые разделяются на две большие группы:

• документальный: изучение предоставленных документов на земельный участок, расположенных на нем строений, чертежей и планов;
• исследовательский: работы, проводимые непосредственно на территории объекта с применением специального оборудования.

Документальные экспертные методы включают в себя сбор документации, изучение всех имеющихся кадастровых записей, правоустанавливающих и технических документов. Специалистами анализируются имеющиеся в наличии доказательства и бумажные источники, результаты проводимых ранее экспертиз. Восстанавливается процедура внесения данных или изменений, опровергается или подтверждается правомерность таких записей в реестр. Выполняется оценка описания объекта, определения границ, составляется заключение о наличии спорных участков (при наличии). Далее полученная экспертами информация сравнивается с предоставленной.

Исследовательские методы – комплекс работ, включающий в себя:

1. Полевые работы, во время которых используется специальное оборудование. Целью является получение точных характеристик объекта, включая тип грунтов, расположение определенных объектов, включая водоемы.
2. Камеральные работы выполняются для проведения анализа информации, полученной во время первого этапа. При необходимости выполняется компьютерное моделирование на основании данных полевых работ, для чего применяется специальное ПО.

Для выполнения полевых экспертных работ на объекте необходимо использование ряда приборов и специального измерительного оборудования, включающего в себя нивелиры, тахеометры, дальномеры, теодолиты и другие. Каждый из них позволяет выполнить определенные задачи:

• для замеров горизонтальных расстояний и длины на объекте применяются лазерные дальномеры;
• нивелиры нужны для оценки разности высот, определения превышения (исследования обычно проводятся для двух определенных точек, что позволяет выявить перепады высоты);
• для определения величины углов нужен теодолит, во время работ используется электронное или оптическое оборудование;
• для замеров на местности, определении координатных точек, высот исследуемого объекта и других подобных работ используется тахеометр, чаще всего электронный прибор, обладающий повышенной точностью, низкой погрешностью во время анализа полученных данных;
• оборудование с GPS для точного вычисления поворотных точек, положения имеющихся на объекте строений и других элементов.

Строительно-техническая экспертиза проводится с целью определения характеристик здания или сооружения, остаточного ресурса, степени износа строительных конструкций, возможности проведения застройки и соблюдения правил строительства, выявления дефектов. Для выполнения работ рекомендуется обращаться к компаниям, специализирующимся на выполнении подобных работ "под ключ". Это позволяет не только сократить расходы и время на строительно-техническую экспертизу, но и обеспечить максимальную точность, достоверность предоставляемых данных.